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新廣告法出臺，地產(chǎn)界頭疼了
作者：齊德會計 發(fā)布時間：2015-09-14
作者：齊德會計 發(fā)布時間：2015-09-14
這部被房地產(chǎn)界譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的廣告法，不僅對各行業(yè)進(jìn)行細(xì)致的指導(dǎo)，還對各種違法行為進(jìn)行了規(guī)定，最高罰款200萬元，還可能被追究刑事責(zé)任。
新廣告法實行已經(jīng)10天，作為常年“賣廣告”的開發(fā)商，正面臨著一場針對新廣告法的頭腦風(fēng)暴———一方面他們需要考慮如何符合新廣告法，另一方面則需要考慮如何避免廣告文案宣傳中所忌諱的直白式宣傳。目前，中山的房地產(chǎn)廣告大部分走上了正規(guī)的路線，但也有少數(shù)開發(fā)商依舊打擦邊球，甚至依舊打出“6%投資回報率”等字樣進(jìn)行宣傳，實際上這已經(jīng)是屬于新廣告法中針對房地產(chǎn)廣告的違法情況。業(yè)界人士對此表示以后更需要考驗廣告文案的水平，而購房者則對此拍手稱贊，認(rèn)為新廣告法中的一些細(xì)則能保障自己。
“廣告變得越來越難做了，一不小心可能就沒了200萬。”專門從事地產(chǎn)廣告行業(yè)的蔡先生(化名)打趣地表示。他所說的，正是自9月1日已經(jīng)實行了10天的新廣告法。
這部被房地產(chǎn)界譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的廣告法，不僅對各行業(yè)進(jìn)行細(xì)致的指導(dǎo)，還對各種違法行為進(jìn)行了規(guī)定，最高罰款200萬元，還可能被追究刑事責(zé)任?！罢f它嚴(yán)厲，是因為這次的廣告法還有房地產(chǎn)的專門內(nèi)容”，蔡先生表示，僅僅是里面的四項規(guī)定，已經(jīng)讓開發(fā)商和廣告商都有點(diǎn)措手不及，自己公司內(nèi)部也與法務(wù)部的律師溝通過。
“回報率”原本是開發(fā)商最喜歡打的概念
身為某代理商經(jīng)理的郭先生目前正在為一住宅的商鋪項目進(jìn)行文案策劃，他坦言自己服務(wù)的這一類商鋪產(chǎn)品是受影響最大的產(chǎn)品之一?！伴_發(fā)商最喜歡打的概念就是回報率，原本已經(jīng)寫好的回報率參考表也不能用?！彼榻B，對于商鋪的營銷策劃，一般情況下都是做出投資回報參考數(shù)值表和列出計算公式得出最大回報值，這個值可能是月回報率，也可能是年回報率，甚至是日回報率，而這也迎合了當(dāng)下買商鋪的投資者最大逐利的心態(tài)?！半m然是對比周邊競爭對手的數(shù)值，但實際上為了數(shù)據(jù)好看，一定會進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹{(diào)整’，最終就是為了數(shù)據(jù)好看，能吸引到投資者購買。”他透露。
郭先生所言非虛。就在火炬區(qū)某大型樓盤的網(wǎng)絡(luò)軟文中，就有關(guān)于“高回報”的商鋪產(chǎn)品推介。里面列出了前40年的租金總收入“超742萬”，就是基于每十年上漲30%的漲幅而來，但是這一漲幅卻沒有列明具體的數(shù)據(jù)來源。
不過，這一情況很快變化?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不能玩這套，新廣告法對于投資性產(chǎn)品和房地產(chǎn)都有明文規(guī)定不能列出回報?！惫壬硎尽?
實際上，除了以上關(guān)于升值、投資回報這樣的承諾被禁止在房地產(chǎn)廣告中列出以外，還有部分曾經(jīng)是賣樓說辭的常見內(nèi)容也有所要求。蔡先生舉例：“樓盤的位置用時間表達(dá)，不行；樓盤用市政建設(shè)來宣傳，也不行。”為了表示自己周邊配套設(shè)施齊全，開發(fā)商最喜歡用“距離大信商圈10分鐘、步行中山城軌北站5分鐘”這類字樣，但現(xiàn)在新廣告法已經(jīng)對此明文禁止了；部分郊區(qū)樓盤或喜歡用“地鐵、空軌、翠亨新區(qū)”或待建的政府大樓等市政配套來對外宣傳，但現(xiàn)在也不能用了，因為違反了新廣告法中第26條第四項中的“對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳”。
甚至，如違反國家有關(guān)價格管理規(guī)定的信息也不能出現(xiàn)在地產(chǎn)廣告中?！耙恍┖勒瑵q價太快就有可能違反，也有可能是一些亂收費(fèi)的情況”，不過蔡先生認(rèn)為，這一條對樓盤殺傷力不大，主要還是集中在其余三條禁令上。“還有第九條中提到不能用‘最’這樣的極限詞語，但很多時候樓盤為了突出自己，很容易在軟文廣告中用到?！?
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》“道高一尺”
“而且，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(下面簡稱《房地產(chǎn)規(guī)定》)也同步實行，里面的規(guī)定比新廣告法還要詳細(xì)?！辈滔壬鷮Υ吮硎緹o奈，他認(rèn)為新廣告法的限制不算太大，但《房地產(chǎn)規(guī)定》顯然“道高一尺”?！袄绲诎藯l就規(guī)定了提到的產(chǎn)品空間必須是有實際意義的空間，也就是說以后說贈送面積這些也要小心了?！彼治龅?，以往在中山大量樓盤為了表達(dá)自己的超高贈送率，會說自己“實際使用面積××平方米”“但現(xiàn)在不行了，這些贈送面積沒有產(chǎn)權(quán)，寫出來就是違規(guī)?！?
記者觀察到，里面針對房地產(chǎn)業(yè)的廣告有著各種細(xì)致的要求，例如第十三條中“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確”，甚至“預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容”。而此前由于并沒有這些規(guī)定，部分樓盤在預(yù)售期間已經(jīng)對外標(biāo)榜自己帶精裝修等，且沒有針對裝修的標(biāo)準(zhǔn)作出具體說明。有策劃人員告訴記者，自己目前正為公寓項目做前期策劃，若需要規(guī)避該條規(guī)定只能采取現(xiàn)樓發(fā)售的模式，但時間成本實在太高“老板已經(jīng)決定放棄帶裝修的做法”。
而對于目前流行低首付、零首付等做法的中山樓盤來說，更面臨著被禁的風(fēng)險?！罢f白了低首付玩的就是文字游戲，實際上需要在1-2年內(nèi)還清剩余的貸款，但為了吸引購房者上門，一般對外不會具體說明。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，《房地產(chǎn)規(guī)定》中規(guī)定了“廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期”，恐怕以后需要開發(fā)商具體說明，吸引度會下降。
也有人忍不住“吐槽”這個規(guī)定?！吧厦孢€要求不能含有風(fēng)水的描述，之前有樓盤寫著上風(fēng)上水，不知道這算不算違法？”有樓盤負(fù)責(zé)人反映，目前有開發(fā)商反映廣告最近要“注意點(diǎn)”，寧可簡單也要避免“中槍”。“但是在這樣諸多條件的限制下，過往最直觀反映項目優(yōu)點(diǎn)的語句全部不能用，文案過于直白將樓盤的弱勢都暴露出來了。”他表示。
有開發(fā)商已開始嘗試有創(chuàng)意的文案
不過，也有少數(shù)策劃人對此表示歡迎?！敖K于不用做過于俗氣的廣告了”，從事文案工作的劉小姐認(rèn)為新的法規(guī)還是有好處，她表示很多開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試有創(chuàng)意的文案，這對于廣告行業(yè)是一種凈化作用，依舊能吸引到購房者。
新廣告法中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定
第二十六條 房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：
(一)升值或者投資回報的承諾；
(二)以項目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項目位置；
(三)違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；
(四)對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。
現(xiàn)狀
大部分廣告合要求仍有少數(shù)鋌而走險
目前，針對新廣告法，已經(jīng)有樓盤進(jìn)行了一些廣告上的文字調(diào)整，部分樓盤甚至在9月1日前后已經(jīng)進(jìn)行了一些調(diào)整。
但是，也有部分樓盤選擇鋌而走險。記者在巡盤時發(fā)現(xiàn)，有部分樓盤對外銷售的寫字樓、商鋪和公寓項目依舊提到了“投資回報率高”等字眼，甚至精確到時間、回報率多少等。例如，西區(qū)某樓盤在推銷公寓時就打出了“投資回報率6%”的字樣，而另一樓盤推出小單位的寫字樓時則打出了“10萬賺翻100萬”的口號，還有樓盤雖然沒有提到回報率，但卻提到了“升值”的字眼。還有樓盤在戶外廣告中打出了“5年原價回購，投資10年回本”的字樣進(jìn)行宣傳。
而住宅項目的誤區(qū)則集中在地址和介紹中。例如，火炬區(qū)幸福天禧的宣傳單張上，關(guān)于項目地址的介紹中就印有“中山港壹加壹西行600米”的字樣。天水湖的宣傳單張中，有“5分鐘通往大信”的字樣。
聲音
購房者：終于不用被迫接受地產(chǎn)廣告
對于購房者來說，新廣告法帶來的無疑是各種福音。記者發(fā)現(xiàn)，除了在處罰上有明文規(guī)定外，還有針對虛假廣告的定義及處罰，甚至還針對“強(qiáng)迫發(fā)送廣告”這一亂象作出了規(guī)定：任何單位或者個人未經(jīng)當(dāng)事人同意或者請求，不得向其住宅、交通工具等發(fā)送廣告，也不得以電子信息方式向其發(fā)送廣告。
“怪不得最近這段時間的二手中介廣告少了?！睏钆吭谝粋€月前由于購房需要在石岐區(qū)一樓盤留下了聯(lián)系方式，但讓她萬萬想不到的是，除了這個樓盤的銷售人員頻頻發(fā)來信息和致電以外，該樓盤附近的競爭樓盤也不斷致電給她?！耙皇值木退懔?，但連二手的也找上門”，她表示，曾在同一天分別接聽了3家中介的電話，甚至有中介晚上致電給她，讓她防不勝防。她認(rèn)為，新廣告法雖然在來電廣告上沒有太明確的規(guī)定，但起碼能夠起到震懾作用。
也有車主表示，自己的汽車上不時會有宣傳單張，而且會收到來自樓盤的手機(jī)短信?！盎蛟S開發(fā)商都認(rèn)為買得起小汽車就有錢買房，但我根本不需要這些?！避囍魑合壬硎荆捎谒⌒^(qū)沒有物管，因此樓下小車經(jīng)常收到宣傳單張，其中不少是地產(chǎn)廣告?！拔疫€曾收過樓盤的手機(jī)短信廣告，都不知道哪里泄露的，希望以后都不要發(fā)過來。”
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